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2019年不动产抵押期限是多长时间?办理不动产抵押费用谁承担?

2019年不动产抵押期限是多长时间?办理不动产抵押费用谁承担?

分类:
法律答疑
作者:
2019/02/27 10:11
浏览量
2019年不动产抵押期限是多长时间?
 
  所谓抵押期限是指根据当事人约定或法律规定,抵押权人能够行使抵押权的有效期间,即抵押权有效存续期间。抵押期限对抵押权产生作用,突出表现在时效的有关规定是否适用于抵押权,此点在理论上历来存在肯定说与否定说之争。肯定说,时效之适用客体为一切民事权利,抵押权当包含其中,而否定说则认为,时效仅对于请求权适用,物权请求权可以作为时效客体,但物权本身则不能适用时效的规定。
 
  我国《担保法》第52条明确规定:抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。 民法通则中规定有诉讼时效,该时效只适用于权利受到侵害时的请求权,因而抵押权不因诉讼时效届满而消灭。
 
  但是,对于抵押权所担保的主债权已过诉讼时效时,从法理上讲我们的法律应当借鉴上述国家的立法对抵押权的效力期限作一定的限制。可能正是从这一考虑出发,最高人民法院在2000年12月8日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应予以支持。”
 
  由此可见,该条款一方面肯定了当事人约定的或者登记部门要求登记的抵押期间,对抵押的存续不具有法律约束力,另一方面也对主债权在消灭时效过后抵押权的行使给予了一定的限制---即要在主债权的诉讼时效结束后的二年内行使抵押权,人民法院才会予以支持。
 
办理不动产抵押费用谁承担?
 
  抵押登记费是指房屋抵押登记费,房屋抵押登记费是房屋贷款人到房管局办理住房抵押贷款手续,在办理时向房管局缴纳一定的服务费用,即抵押登记费。
 
  办理按揭贷款时由产籍中心收取抵押登记费,80元每套。依照规定,假如购买的是期房,在整个购房流程里,产生抵押权登记费用的环节有2处:一处是购房者签订商品房预售合同之后,在办理按揭时,和贷款银行共同申请办理预购商品房抵押权预告登记,此时产生的80元/件(非住宅是550元/件)的抵押权预告登记费;第2处是商品房竣工交付后,购房者需要和贷款银行共同申请办理房屋抵押权登记,此时又产生笔80元/件(非住宅为550元/件)的登记费用。登记费的收取对象是申请人。房屋所有权抵押应当向房屋权利人收取,而商品房预抵押登记其登记费应当由抵押权人支付。
 
不动产抵押需要注意哪些问题?
 
  一、当事人在房管局办理了抵押登记,但没有办理他项权证,抵押权是否已经设立?
 
  根据《物权法》第一百八十七条规定,不动产抵押,抵押权自办理抵押登记时设立。法律只规定了不动产抵押需办理抵押登记,但并未要求抵押权人或抵押人必须办理不动产他项权证。因此,在抵押合同不违反国家法律强制性规定、不存在无效情形且属于当事人真实意思表示的前提下,抵押权人在房屋管理部门办理了不动产抵押登记就应当被认定为不动产抵押权设立的依据。即使没有办理他项权证,也不影响不动产抵押登记的效力,不妨碍抵押权的设立。
 
  另外,不动产抵押登记既是对不动产所有权的限制,也是授予抵押权人优先受偿权的必要条件,抵押权人办理抵押登记之后,即使抵押人或第三人再次办理了他项权证,也不能通过他项权证主张享有优于抵押权人的不动产抵押优先权。
 
  二、签订不动产抵押合同后,因未办理抵押登记导致抵押权未设立,担保人是否免除担保责任?
 
  依据法律对抵押担保债权效力与物权效力相分离的规定及立法精神,抵押合同只要系当事人真实的意思表示、符合法律规定的形式并且不违反法律强制性规定,则合同有效。不动产抵押权的设立以抵押登记作为生效要件,因此在没有办理不动产抵押登记的情况下,抵押权不能设立,债权人亦不能就抵押的不动产主张优先权。
 
  债权人虽不能在没有办理抵押登记的情况下取得不动产的抵押权,但并不意味着抵押人就此免除了“担保”责任。如果未能办理不动产抵押登记系担保人的原因所致,担保人仍须向债权人承担违约责任,担保人应在其抵押物价值范围内对债务人不能清偿部分承担偿还责任。
 
  三、未经抵押权人同意,抵押人以抵押物的剩余价值为他人办理二次抵押,不动产优先权应当如何分配?
 
  根据法律及相关司法解释的规定,不动产抵押权顺位由办理抵押登记的时间确定,顺位在后的抵押权只能在顺位在先的抵押权完全实现之后就抵押物的剩余价值主张优先权,如果抵押物的价值在抵押期限内发生贬损,则就意味着顺位在后的抵押权人有可能不能在抵押范围内实现所有的抵押权。
 
但是另一方面,抵押人将抵押物的剩余价值抵押给第三人并不会对顺位在先的抵押权人的权利实现造成不利影响,所以抵押物剩余价值抵押不需要经过顺位在先抵押权人的同意,法律也未规定对抵押物剩余价值的再次抵押需经第一抵押权人同意。
 
转自大律师网