哪些房屋买卖合同无效?

   房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。一些房屋买卖合同会因为某些原因而导致无效，给双方带来很多麻烦，那么房屋买卖合同无效的情形有哪些?

　　1、房屋与土地分开转让的，现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。

　　2、商品房预售违法的，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明; 还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

　　3、因欺诈而转让商品房的，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　4、侵犯优先购买权的，未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。

　　5、在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的。

　　6、其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。